Как мы получили 30 000+ подписчиков и продажи недвижимости на $8,27 млн: воронка для рынка Дубая

О проекте

«Негински» — международное агентство недвижимости, работающее с инвестиционными объектами в Дубае и других зарубежных рынках. В коммуникации проекта основной акцент сделан не просто на продаже недвижимости, а на подборе ликвидных объектов, аналитике рынка, доходности и снижении инвестиционных рисков.

На момент подключения рекламы перед нами стояла задача одновременно масштабировать поток обращений и не потерять качество лидов: в недвижимости Дубая дешёвая заявка сама по себе практически ничего не значит, если человек не готов покупать.

Поэтому работали сразу в двух направлениях — Meta Ads для генерации лидов и Telegram Ads для формирования собственной аудитории и прогрева.

Задача

Основной KPI по Meta Ads — снизить стоимость квалифицированного лида до $150, при этом увеличить объём обращений.

Дополнительно необходимо было:

• масштабировать привлечение русскоязычной аудитории;
• протестировать англоязычные рынки;
• снизить количество нецелевых заявок;
• сформировать собственную аудиторию в Telegram;
• использовать канал как дополнительную точку контакта с потенциальными покупателями.

Meta Ads: от дешёвых лидов к качественным

На старте мы увидели классическую для недвижимости ситуацию: получить лид дешевле $10 не было проблемой.

Проблема была в другом — около 90% таких заявок уходили в брак, а оставшиеся практически не доходили до стадии квалифицированного интереса.

Поэтому оптимизировать кампании исключительно под CPL не имело смысла.

Мы перестроили систему вокруг качества лида и начали оценивать не только стоимость заявки, но и то, сколько людей после неё действительно подтверждают интерес к покупке.

Изменили воронку

До нас использовалось сразу несколько вариантов:

квиз → лид-форма → Instagram → лендинг

Вместо распыления трафика оставили более короткий путь — реклама → лид-форма → контакт с отделом продаж.

При этом сама форма стала частью фильтрации.

Пример лид-формы:

Добавили дополнительные проверки данных, изменили вопросы и переработали Intro Page: проще объяснили, что именно получает человек, кому подходит предложение и зачем оставлять заявку.

В результате CPL практически не был главным источником роста — основной эффект получили на следующем этапе воронки: меньше мусорных заявок → больше подтверждённого интереса → выше доля SQL.

Офферы и креативы

Тестировали два основных направления.

1. Каталог недвижимости

Реклама предлагала получить подборку объектов, после чего менеджер мог продолжить коммуникацию и подобрать недвижимость уже под конкретный бюджет и задачу.

2. Продвижение отдельных объектов

Использовали конкретные проекты, горячие предложения, старты продаж и инвестиционные варианты.

При этом постепенно ушли от чрезмерно «глянцевой» коммуникации.

Вместо бесконечных процентов доходности и обещаний высокой прибыли делали акцент на:

• стоимости входа;
• конкретном объекте;
• районе;
• инвестиционной логике;
• преимуществах проекта;
• сценарии использования недвижимости.

Для дорогой недвижимости это оказалось важнее попытки сделать каждый креатив максимально продающим.

Аудитории

На первом этапе основной фокус — русскоязычная аудитория в:

Турции, Грузии, Беларуси и Украине.

После того как связки показали стабильную экономику, добавили англоязычные сегменты в Европе и США.

При этом не ограничивались только интересами «недвижимость Дубая».

Тестировали аудитории, связанные с инвестициями, предпринимательством, релокацией, премиальным образом жизни и зарубежной недвижимостью.

Масштабирование

Первый месяц работали с бюджетом около $5000, чтобы собрать первичную статистику и понять, какие связки действительно дают качественные обращения.

После подтверждения рабочих комбинаций постепенно увеличивали бюджеты.

В пике рекламные расходы доходили примерно до $700 в день.

За 7 месяцев подготовили и протестировали 123 рекламных креатива, из которых около 10 наиболее эффективных связок оставались в постоянной ротации с регулярным обновлением.

Примеры рекламных креативов:

В результате получили 2 132 лида при среднем CPL $27,2, а средняя конверсия в SQL составила 22%.

---

Telegram Ads: 30 000+ подписчиков вокруг продукта

Параллельно с лидогенерацией в Meta Ads развивали собственный Telegram-канал проекта.

Здесь задача была уже не просто привести человека на заявку, а создать дополнительную площадку, где потенциальный покупатель мог несколько раз соприкоснуться с брендом до принятия решения.

На старте подготовили сам канал:

• переработали оформление;
• структурировали описание и позиционирование;
• настроили навигацию;
• подготовили закреплённые материалы;
• добавили премиум-эмодзи;
• выстроили визуальную систему публикаций;
• подготовили контент под аудиторию инвесторов и покупателей недвижимости в ОАЭ.

Кастомные эмодзи для проекта:

После этого запустили Telegram Ads.

Что рекламировали

Не пытались вести весь трафик напрямую на продажу объектов.

Основным входом стали аналитические и полезные материалы:

цены → районы → инвестиционные возможности → разборы объектов → новости рынка → подборки недвижимости.

Так человек попадал не просто в «канал агентства», а в площадку, которая давала ему полезную информацию перед покупкой.

За период продвижения привлекли 30 000+ подписчиков при ориентировочной средней стоимости подписчика около 2,2–2,6€.

Дальше Telegram становился дополнительной точкой прогрева: часть аудитории возвращалась к предложениям, изучала объекты и переходила в коммуникацию с менеджерами уже после нескольких касаний с брендом.

---

Что получилось в итоге

За 7 месяцев мы построили сразу две работающие системы привлечения.

Meta Ads обеспечивал масштабный поток первичных обращений и позволил получить 2 132 лида при CPL $27,2.

После квалификации около 469 человек соответствовали критериям SQL — подтвердили интерес к покупке и находились в активном диалоге.

При конверсии SQL ~3.2% получилось заключить 14 сделок со средним чеком около $551 000 и объёмом продаж $8,27 млн+.

Результат в цифрах

• $58 183 инвестировано в Meta Ads за 7 месяцев

• 2 132 лида на недвижимость

• $27,2 средняя стоимость лида

• 22% средняя конверсия лида в SQL

• 469 квалифицированных лидов

• 14 сделок с недвижимостью

• $551 000 средний чек сделки

• $8,27 млн объём продаж

• 30 000+ новых подписчиков привлечено в Telegram

• 2,2–2,6€ средняя стоимость подписчика через Telegram Ads

Главный вывод

В недвижимости стоимость лида — далеко не главный показатель.

Можно получать заявки по $5–10 и при этом практически не иметь продаж. Поэтому мы строили систему вокруг всей цепочки:

реклама → лид → квалификация → SQL → коммуникация → сделка.

А Telegram использовали как второй контур — для накопления собственной аудитории, прогрева и повторных касаний с потенциальными покупателями.